リフォームのタイミングと費用対効果

オーナーの皆さま、こんにちは。西王不動産です。
残暑も厳しい中、オーナー様におかれましては、日頃から物件の管理・運営にご尽力いただき、誠にありがとうございます。

本日は、空室対策や資産価値維持の観点から「リフォームの最適なタイミング」と、活用できる国や山形県の支援制度についてご紹介します。

人口減少と住宅過多の影響で、山形県内でも空室率は年々上昇傾向にあります。
特に築年数の経過した物件では、設備や内装の古さが入居希望者の減少に直結するため、戦略的なリフォームがますます重要になっています。

■ 1. リフォームの最適なタイミングとは

◆築年数と競合状況を踏まえた判断

多くの統計では、築15～20年を境に設備や内装の印象が一気に古くなり、募集時の競争力が下がる傾向が見られます。
特に以下の兆候が出てきたら、リフォーム検討の目安といえます。

・設備故障や修理依頼が増えた
・内覧の成約率が著しく低下した
・周辺の競合物件が新築やリノベーションで供給過多になっている
・家賃を下げても成約まで時間がかかる

このような状態を放置すると、空室が長期化し家賃収入が減少するだけでなく、建物の老朽化も加速します。

◆大規模修繕と小規模改修のバランス

一度にフルリフォームするのが難しい場合は、水回り（キッチン・浴室・トイレ）だけ先行改修や、クロス・床材など視覚的印象を大きく左右する部分から段階的にリフォームする方法も有効です。

また、10年に1度の外壁塗装・屋根防水などの大規模修繕は、見た目の美観だけでなく建物寿命を延ばすためにも重要です。定期点検と計画修繕をセットで行うことで、突発的な出費リスクを抑える効果もあります。

■ 2. 空室対策としてのリフォームポイント

リフォームを行う際は、単に古い部分を直すだけではなく、入居者目線の魅力を高める工夫が空室対策に繋がります。

・デザイン性と清潔感：白基調や木目調で統一感を持たせ、シンプルかつ明るい印象に
・ネット環境整備：無料Wi-Fiや光回線を導入し「ネット無料」を訴求
・省エネ・防犯設備：LED照明、モニター付きインターホン、断熱サッシの設置
・ファミリー・高齢者対応：段差解消、手すり設置などバリアフリー改修
・ペット可対応：床材や壁材の強化、リードフックや足洗い場の設置

これらを組み合わせることで、周辺物件との差別化を図ることができます。

一般社団法人ペットフード協会の調査によると、2023年のペット飼育数は犬684万頭・猫906万頭である一方、同年の子どもの出生数は、厚生労働省の調査によると75万人と、ペットの飼育数を大幅に下回っています。少子高齢化が加速する中で、ペット対応可物件にすることで増加傾向にあるペット飼育ニーズに対応できます。

■ 3. 国と山形県のリフォーム支援制度

資金面のハードルを下げるために、国や山形県の補助・助成制度を活用しましょう。
申請条件や受付期間、予算枠があるため、必ず最新情報を確認のうえ、早めの相談・手続きをおすすめします。