成約率を高める家賃設定とは？～相場との向き合い方～

オーナーの皆さま、こんにちは。西王不動産です。
春は1年の中でもっとも賃貸市場が動く繁忙期です。「問い合わせはあるのに決まらない」「内見後に他物件に流れてしまう」そんなとき、見直すべきポイントのひとつが家賃設定です。家賃は高すぎても、安すぎても問題があります。

■ 1. 「相場」は1つではない

一口に相場と言っても、

・同じ市内でもエリア
・築年数
・間取り
・設備条件

によって大きく異なります。

たとえば山形市内でも、

・駅徒歩圏
・大学周辺
・郊外住宅地

では、同じ1LDKでも家賃に差が出ます。

重要なのは「平均家賃」ではなく、
自分の物件と条件が近い物件が、いくらで・どれくらいの期間で決まっているかです。

■ 2.  成約家賃と募集家賃のズレを把握する

ポータルサイトに掲載されている家賃は、あくまで「募集家賃」です。
実際には、

・フリーレント
・家賃交渉
・条件変更

によって、成約家賃が下がっているケースも少なくありません。

「周辺より安いはずなのに決まらない」という場合、
すでに周辺物件が水面下で条件調整をしている可能性があります。

■ 3.  家賃を下げる前にできる“柔軟な設定”

家賃を下げるのは最終手段です。その前に、次のような調整も検討できます。

・フリーレント1ヶ月付与
・敷金・礼金の見直し
・更新料なし
・短期違約金条件の調整

これらは「月額家賃を下げずに、初期負担を軽くする」方法です。
特に引越し費用が重なる春先は効果的です。

■ 4. 定期的な見直しが空室長期化を防ぐ

募集開始から

・2週間反響なし
・1ヶ月内見なし

この場合は、相場とズレているサインかもしれません。

「もう少し様子を見る」が続くと、結果的に空室期間が長引き、年間収支が悪化することもあります。